Procedimiento previo a las demandas establecido en la LCRAV y en el decreto N° 8.190

El procedimiento previo a las demandas de desalojo encuentra su fundamento en el articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En esta se determina que para que el arrendador del inmueble que pretendiere una demanda por desalojo y demas acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a la vivienda, se debera agotar la via administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda ( SUNAVI)

Este procedimiento, a su vez, se encuentra establecido en el articulo 5 del decreto 8.190 y en este se determina que para poder considerarse admisible el ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa , cuya decisión implique la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a la vivienda familiar deberá ser tramitado previamente un procedimiento ante el ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda.

Es decir, es necesario el agotamiento por vía administrativa ante el ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, para que interesado pueda recurrir con su demanda ante a la vía jurisdiccional.

Ahora bien, el procedimiento por vía administrativa comenzara con la consignación de la solicitud de forma escrita ante el ministerio del poder popular con competencia en materia de vivienda y habitad, debiendo esta solicitud estar motivada y documentada, en la cual se expondrá los motivos que la fundamenten para solicitar la restitución de la posesión del bien inmueble.

Consignada la solicitud, el funcionario competente procederá con la citación de la otra parte, para que comparezca en compañía de su abogado y exponga sus alegatos y defensas en la audiencia conciliatoria la cual se celebrara en un lapso no menor a 10 días hábiles ni mayor a 15 días hábiles contados desde el dia siguiente de realizada la citación.

La audiencia conciliatoria se celebrara con la presencia de los interesados y será dirigida por el funcionario competente designado para dicho fin, este deberá dejar constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias ocurridas durante el desarrollo del procedimiento, mediante acta.

Culminada esta audiencia, todos los presentes suscribirán un acta en la que se haga constancias de las soluciones o acuerdos que hayan realizado las partes o de la infructuosidad de la conciliación. Por lo tanto el resultado de la audiencia dependerá de la existencia o no de acuerdos acordados por las partes.

Procedimiento por via judicial previsto en el decreto N° 8.190

Al cumplirse el procedimiento por la vía administrativa, sin perjuicio de la decisión, podrán las partes acudir a los órganos jurisdiccionales competentes para presentar sus pretensiones.

Presentada la demanda ante el tribunal competente, el juez se asegurara de que el sujeto objeto de protección cuente con asistencia jurídica durante el desarrollo del proceso como también para la fase de ejecución, si este sujeto manifiesta que esta imposibilitado para proveerse de esta asistencia por medios propios; el juez suspenderá el proceso para la respectiva notificación a la defensa publica, designación y comparecencia del defensor publico designado.

Por otra parte sin considerar la actuación  del defensor publico, el procedimiento se desarrollara sin ninguna variante el juicio de desalojo para estos asuntos mediante el procedimiento breve establecido en el CPC.

Ahora bien, al dictarse sentencia firme al respecto, el juez ejecutor de medidas deberá suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que resulte en la terminación o cese de la posesión legitima del bien inmueble destinado a la vivienda, sin importar si es en ejecución voluntaria o forzosa,  estando obligado a notificar al sujeto afectado por el desalojo.

En el caso en se ejecute un desalojo, conforme al decreto N° 8.190 la ejecución no podrá llevarse a cabo en horario nocturno o de madrugada además no se podrá realizar en los días viernes, sábados o domingos.

El uso de la fuerza estará prohibido, se requerirá solo si es estrictamente necesario, circunstancia que deberá certificar el defensor publico con competencia en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda, este mismo deberá estar presente durante la ejecución del desalojo para garantizar la protección del sujeto afectado y su familia.

¿Que es el decreto N° 8.190?

El decreto con rango, valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas publicado en la gaceta oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39.668 de fecha 6 de mayo del 2011;  Es un decreto-ley creado con el fin de erradicar el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas.

Teniendo en cuenta la exposición de motivos de este decreto, su fundamento se encuentra en garantizar que el procedimiento para los desalojos forzosos se realice conforme al derecho a la defensa y protegiendo a la familia y su acceso a la vivienda, para asegurar de este modo el derecho que tienen las personas naturales y su grupo familiar de no ser desalojados arbitrariamente.

Este decreto tiene el objeto de mantener la protección de los arrendatarios, ocupantes o usufructuarios de una vivienda principal, frente medidas administrativas o judiciales a través de las cuales se pretenda interrumpir la posición legitima que ejercieren sobre el bien inmueble.

Ahora bien, los sujetos que gozaran de esta protección están previsto en su articulo 2, el cual establece que, “ serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente decreto con rango, valor y fuerza de Ley, las personas, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarios, comodatarios, asi como aquellas personas que ocupen de manera legitima dichos inmuebles como vivienda principal…”

Considerando esto, los sujetos protegidos por este decreto, se dividen en tres: personas naturales y grupos familiares ( arrendatarios), personas naturales y grupos familiares ( comodatarios) y cualquier ocupante legitimo de un bien inmueble que funcione como vivienda principal.

Además de estos, en la parte in fine de este mismo articulo, se incluyen como beneficiarios de esta protección a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, utilizados como vivienda familiar pudieran estar en riesgo de ejecución judicial, teniendo como consecuencia la perdida de la posesión o tenencia.

Ámbito de aplicación del decreto 8.190

Este decreto con rango, valor y fuerza de Ley se aplicara en todo el territorio venezolano de forma preferente en los asuntos en que por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial haya causado la ejecución de una medida cuya practica perjudique la posesión o tenencia de un inmueble destinado a la vivienda familiar de los sujetos protegidos por este decreto- Ley.

De acuerdo a su articulo 19, este decreto se aplicara preferentemente a la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente,  en relación a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección.

El motivo de esta preferencia frente a otras legislaciones en la materia arrendataria, se fundamenta en razón de garantizar el derecho constitucional a una vivienda adecuada que con su ejercicio protege a su vez la seguridad personal, la salud mental y física de las personas naturales y grupos familiares.